Wo Sie den Wert für Ihr Grundstück finden
Die Werte stehen nicht auf dieser Seite, und das hat einen Grund: Die Sammlung der Bodenrichtwerte ist als Datenbank geschützt, und die Nutzungsbedingungen der Gutachterausschüsse erlauben Kopien nur für den privaten Gebrauch. Verlinken ist erlaubt, abschreiben nicht. Die Kacheln unten führen direkt zu den amtlichen Karten.
In BORIS-BW suchen Sie Ihre Adresse, klicken auf das Grundstück und erhalten den Richtwert der Zone samt Angaben zur Art der Nutzung. Das dauert keine zwei Minuten und kostet nichts.
Was der Bodenrichtwert nicht ist
Der Gutachterausschuss schreibt es im Vorwort seines Berichts selbst: Der Bodenrichtwert ist ein unverbindlicher lagetypischer Durchschnittswert für eine ganze Zone und kein genauer Wert für ein bestimmtes Grundstück.
Das ist der wichtigste Satz dieser Seite, und er stammt nicht von uns. Eine Zone kann mehrere Straßenzüge umfassen. Innerhalb dieser Zone unterscheiden sich Grundstücke nach Größe, Zuschnitt, Hanglage, Erschließung, Baulast und danach, was der Bebauungsplan erlaubt. Zwei Grundstücke mit demselben Richtwert können unterschiedlich viel wert sein.
In Ludwigsburg wirkt sich das besonders dort aus, wo große Parzellen liegen: In Poppenweiler kommen 4.788 Einwohner auf 7,64 Quadratkilometer, in Oßweil 10.732 auf 7,14. Dort ist die Frage nach einer Teilungsmöglichkeit oft wichtiger als der Richtwert selbst, denn ein teilbares Grundstück ist ein anderes Produkt.
Wie der Richtwert in eine Hausbewertung eingeht
Beim Sachwertverfahren für Ein- und Zweifamilienhäuser wird der Bodenwert aus Fläche mal Richtwert gebildet und der Gebäudewert daraufgesetzt, vermindert um Alterswertminderung und angepasst an den Markt. Bei einem älteren Haus auf einem großen Grundstück kann der Bodenanteil den größeren Teil des Werts ausmachen.
Deshalb ist der Richtwert kein Nebenschauplatz, sondern bei Häusern der Posten, bei dem sich Fehler am stärksten auswirken. Der Bodenwert-Rechner oben rechnet Ihnen Fläche mal Richtwert aus, wenn Sie den Wert aus BORIS-BW eingeben. Was er nicht kann, ist das Gebäude bewerten.
Wann der nächste Stichtag kommt
Die Bodenrichtwerte werden in Baden-Württemberg alle zwei Jahre zum 1. Januar neu abgeleitet, jeweils aus den Kaufverträgen der vorangegangenen Zeit. Für Ludwigsburg gilt derzeit der Stichtag 01.01.2025, davor galt 01.01.2023.
Für die Grundsteuer ist ein anderes Datum maßgeblich: Dort gelten die Werte der Hauptfeststellung zum 1. Januar 2022, bis zur nächsten Hauptfeststellung zum 1. Januar 2029. Ein neuer Bodenrichtwert ändert Ihre Grundsteuer also nicht sofort.
So läuft es ab
- BORIS-BW öffnenDas Portal der Gutachterausschüsse Baden-Württemberg, ohne Anmeldung nutzbar.
- Adresse suchenGrundstück anklicken, Richtwert und Nutzungsart ablesen.
- Mit der Fläche rechnenFläche mal Richtwert ergibt den Bodenwert. Der Rechner oben macht das für Sie.
- Gebäude dazuFür den Gesamtwert braucht es eine Besichtigung. Der Boden allein ist nur die Hälfte.
