Immobilienbewertung in Ludwigsburg

Welche amtlichen Zahlen es für Ludwigsburg gibt

Ludwigsburg ist bei den Daten gut versorgt. Der Gemeinsame Gutachterausschuss Ludwigsburg und Umgebung veröffentlicht jährlich einen Grundstücksmarktbericht; die Ausgabe 2025 wertet das Marktjahr 2024 aus und nennt Quadratmeterpreise für alle zwölf Stadtteile. Dazu kommen die Bodenrichtwerte zum 01.01.2025, abrufbar über BORIS-BW, und der Mietspiegel Ludwigsburg 2025 als qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB. Wichtig beim Lesen: Der Ausschuss arbeitet seit 2020 gemeinsam für Ludwigsburg, Remseck am Neckar und Freiberg am Neckar. Die 1.480 Kaufverträge aus 2024 gelten für dieses ganze Gebiet, die Stadtteilpreise nur für Ludwigsburg.

Dass es Stadtteilpreise gibt, ist der eigentliche Vorteil. Ein Stadtdurchschnitt von 3.818 € je Quadratmeter hilft wenig, wenn Ihre Wohnung in Eglosheim steht, wo der Schnitt bei 3.126 Euro liegt, oder in Poppenweiler mit 4.285 Euro. Beides ist dieselbe Stadt und ein Unterschied von mehr als einem Viertel.

Was die Stadtteilpreise sagen und was nicht

Drei Einschränkungen gehören dazu, und wir nennen sie, weil sie bei einer Preisentscheidung über viel Geld entscheiden.

• Nur Eigentumswohnungen von 41 bis 90 Quadratmetern. Für ein Haus ist diese Zahl die falsche Bezugsgröße. Für Häuser nennt der Bericht keinen Durchschnitt über alle Baujahre, sondern rechnet nach Baujahrsklassen: Reihen- und Doppelhäuser der Baujahre 1971 bis 1980 kosteten im Schnitt 524.148 Euro, die der Baujahre 1981 bis 1990 schon 613.814 Euro und die ab Baujahr 2021 858.200 Euro; freistehende Einfamilienhäuser lagen bei 738.081 Euro (Baujahre 1971 bis 1980) und 790.280 Euro (Baujahre 1991 bis 2000).
• Die Fallzahl entscheidet über die Belastbarkeit. In der Oststadt stehen 53 Verkäufe hinter dem Durchschnitt, in der Südstadt sechs. Beides ist amtlich, aber nicht gleich tragfähig.
• Die Wohnungsgröße verschiebt den Quadratmeterpreis. In der Nordstadt waren die ausgewerteten Wohnungen im Schnitt 57 Quadratmeter groß, in Grünbühl-Sonnenberg 72. Kleine Wohnungen erzielen je Quadratmeter regelmäßig mehr, weil Küche und Bad sich nicht beliebig verkleinern lassen.

Woher der Wert dann wirklich kommt

Die Immobilienwertermittlungsverordnung kennt drei Verfahren. Welches passt, hängt von der Immobilie ab, nicht von der Stadt.

Hauswert und Wohnungswert sind in Ludwigsburg zwei verschiedene Rechnungen, und das liegt an der Datenlage. Für eine Wohnung liegt der Vergleichspreis ihres Stadtteils vor. Der Hauswert entsteht dagegen aus Bodenrichtwert, Gebäudewert und Baujahrsklasse, denn der Marktbericht weist Häuser nach Baujahr aus und nicht nach Stadtteil. Wer in Ludwigsburg eine Immobilie bewerten lassen will, erfährt von uns deshalb immer, welche der beiden Rechnungen angewandt wurde. So steht der Immobilienwert für Ihre Ludwigsburger Immobilie am Ende als Zahl mit Herleitung da und nicht als Behauptung.

• Sachwertverfahren: für Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- und Reihenhäuser. Bodenwert nach Bodenrichtwert plus Wert der Gebäude, angepasst an den Markt.
• Vergleichswertverfahren: für Eigentumswohnungen und Bauplätze. Grundlage sind Kaufpreise vergleichbarer Objekte, und genau die liegen für Ludwigsburg stadtteilweise vor.
• Ertragswertverfahren: für Mehrfamilienhäuser und vermietete Objekte. Maßgeblich ist die nachhaltig erzielbare Miete, für Ludwigsburg ableitbar aus dem qualifizierten Mietspiegel.

Was in Ludwigsburg den Wert stärker verschiebt als der Stadtteil

Der erste Faktor ist das Baujahr, und bei Häusern wirkt es stärker als die Adresse. Zwischen Reihen- und Doppelhäusern der Baujahre 1971 bis 1980 und solchen ab Baujahr 2021 liegen nach der städtischen Auswertung rund 334.000 Euro. In diesen Jahrzehnten liegen vor allem Dämmung, Fenster und Haustechnik.

Der zweite Faktor ist der Stellplatz, und zwar in der Kernstadt. In einer barocken Planstadt mit engen Blöcken ist er knapp. Zwei Wohnungen in derselben Straße, eine mit Stellplatz, eine ohne: Das ist in der Verhandlung ein eigener Posten.

Der dritte Faktor ist der Zustand der Eigentümergemeinschaft. Bei Gebäuden aus den 1960er und 1970er Jahren, von denen es in der Oststadt und in Grünbühl-Sonnenberg viele gibt, fragt heute jede finanzierende Bank nach der Instandhaltungsrücklage und nach beschlossenen Sanierungen. Wer die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen bereithält, verkauft schneller.

Warum Online-Rechner trotz guter Datenlage danebenliegen

Portalrechner arbeiten mit Angebotspreisen, also mit dem, was Verkäufer verlangen, nicht mit dem, was Käufer bezahlt haben. Dazu rechnen sie über große Gebiete. Für Ludwigsburg ist das besonders unnötig, weil es die echten Kaufpreise stadtteilweise gibt.

Was kein Rechner einpreisen kann, ist der Zustand. Bei zwei äußerlich gleichen Häusern derselben Straße entscheidet oft Dach, Fenster und Heizung über einen Unterschied, der größer ist als der zwischen zwei Stadtteilen. Dafür braucht es eine Besichtigung.

So läuft es ab

1. Erste OrientierungDer Wert-Check auf dieser Seite, ohne Anmeldung und in vier Schritten.
2. BesichtigungJens Stumpp sieht sich Grundstück, Gebäude und Zustand an.
3. EinordnungStadtteilpreis, Bodenrichtwert, vergleichbare Verkäufe und Bausubstanz ergeben eine begründete Einschätzung.
4. EntscheidungSie entscheiden danach, ob und wann Sie verkaufen. Ohne Verpflichtung.