Warum der qualifizierte Mietspiegel hier den Unterschied macht
Ein Mietspiegel ist nicht gleich ein Mietspiegel. Die meisten Städte dieser Größe haben einen einfachen — eine Übersicht, die als Argument taugt und sonst nichts. Ludwigsburg hat einen qualifizierten, und das ist eine andere Kategorie.
Qualifiziert heißt: nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern beider Seiten anerkannt. Daran knüpft § 558d Abs. 3 BGB eine Vermutung — es wird vermutet, dass die dort bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Praktisch verschiebt das die Beweislast. Wer eine Mieterhöhung mit dem qualifizierten Mietspiegel begründet, steht von Anfang an besser da als jemand, der drei Vergleichswohnungen zusammensuchen muss.
Für eine Einliegerwohnung ist das mehr wert als für eine normale Wohnung, denn sie ist der Sonderfall: klein, oft im Unter- oder Dachgeschoss, mit geteiltem Zugang. Genau bei solchen Wohnungen streitet man am häufigsten über die Einordnung. Die Kappungsgrenze von 20 Prozent in drei Jahren gilt unabhängig davon.
Die Durchschnittsmiete von 10,66 € je Quadratmeter ist dabei nur der Ausgangspunkt. Eine Einliegerwohnung liegt in der Regel darunter, nicht darüber — und das ist kein Nachteil, sondern der Grund, warum sie immer vermietet ist.
Möbliert an Studierende: ein anderes Mietverhältnis
In Ludwigsburg studieren Menschen an der Pädagogischen Hochschule, an der Filmakademie Baden-Württemberg und an der Hochschule für öffentliche Verwaltung und Finanzen. Das prägt die Nachfrage nach kleinen Wohnungen: kurze Mietdauern, Interesse an möblierten Zimmern, Wechsel zum Semester.
Rechtlich ist das nicht dieselbe Vermietung. § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB nimmt Wohnraum aus, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend möbliert hat — es sei denn, der Mieter bewohnt ihn dauerhaft mit seiner Familie oder in einem auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt. Der Einleitungssatz dieses Absatzes zählt die Vorschriften auf, die dann nicht gelten, und darin stehen die §§ 573, 573a und 573d Abs. 1 ausdrücklich.
Das heißt im Klartext: In diesem Fall gibt es keinen Kündigungsschutz, den man erst erleichtern müsste. Wer die zweite Wohnung dagegen als abgeschlossene eigene Wohnung vermietet — eigene Tür, eigene Küche, eigenes Bad —, ist in einem ganz normalen Wohnraummietverhältnis, auch wenn die Mieterin studiert und die Möbel von Ihnen sind.
Die Abgrenzung entscheidet also nicht über die Höhe der Miete, sondern darüber, ob Sie überhaupt kündigen können und unter welchen Voraussetzungen. Wo Ihr Fall liegt, beurteilt ein Anwalt. Eine Rechtsberatung dürfen wir nicht leisten, und wir tun es auch nicht.
Wenn Sie die Wohnung wieder brauchen
Der häufigste Grund ist nicht der Ertrag, sondern die Familie: Die Eltern ziehen ein, das Kind kommt zurück, jemand braucht eine Wohnung ohne Treppe. Dann stellt sich die Frage, wie lange es dauert.
Ist die Einliegerwohnung eine abgeschlossene Wohnung und wohnen Sie selbst im Haus, erlaubt § 573a Abs. 1 BGB die Kündigung ohne berechtigtes Interesse — das Gebäude darf dafür nicht mehr als zwei Wohnungen haben. Beides muss zutreffen, nicht eines von beidem.
Der Preis dafür steht im selben Satz: drei Monate mehr Frist. Zusammen mit § 573c BGB, der die Grundfrist nach fünf und nach acht Jahren Überlassung um je drei Monate verlängert, kommen Sie bei einem alten Mietverhältnis auf rund ein Jahr. Wer im Frühjahr merkt, dass im Herbst jemand einziehen soll, ist zu spät dran.
Und die Formalie, an der es am häufigsten scheitert: § 573a Abs. 3 BGB verlangt, dass im Kündigungsschreiben steht, dass die Kündigung auf Absatz 1 oder 2 gestützt wird. Ohne diese Angabe gilt die Kündigung als gewöhnliche — und dann brauchen Sie doch ein berechtigtes Interesse. Absatz 4 erklärt jede Vereinbarung zum Nachteil des Mieters für unwirksam.
Was die zweite Wohnung am Kaufpreis ausmacht
Eigentumswohnungen kosten in Ludwigsburg im Mittel 3.818 € je Quadratmeter. Daraus lässt sich nicht einfach ableiten, was eine Einliegerwohnung dem Haus hinzufügt — sie ist kein eigenes Eigentum, nicht separat verkäuflich und ohne eigenen Grundbuchblatteintrag, solange das Haus nicht aufgeteilt ist.
Was sie wirklich wert ist, hängt an zwei Fragen. Erstens: Ist sie frei oder vermietet? Für Selbstnutzer, und das sind hier die meisten Käufer, zählt vor allem, ob sie den Platz bekommen. Zweitens: Lässt sich die Miete belegen? Für Kapitalanleger ist eine Wohnung mit nachvollziehbarer Miete und sauberer Nebenkostentrennung etwas anderes als eine mit einer Absprache aus dem Jahr 2011.
Beides lässt sich vorbereiten, und beides vor der Vermarktung. Wir rechnen Ihnen beide Wege durch — vermietet und frei — bevor eine Anzeige online geht. Der Renditerechner zeigt die Anlegersicht, der Wert-Check die Selbstnutzersicht.
Steuerlich: der vermietete Teil zählt nicht als eigengenutzt
Wer innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft, fällt unter § 23 EStG. Ausgenommen ist nur, was „ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken" genutzt wurde — und eine vermietete Einliegerwohnung ist das nicht.
Der auf sie entfallende Anteil kann deshalb steuerpflichtig sein, auch wenn Sie oben seit Jahren selbst wohnen. Aufgeteilt wird üblicherweise nach Flächenanteilen. Das trifft vor allem Eigentümer, die in den letzten Jahren gekauft haben und wegen eines Jobwechsels in Richtung Stuttgart wieder verkaufen.
Ob und in welcher Höhe, rechnet ein Steuerberater. Wir dürfen das nicht, und wir behaupten es auch nicht. Was wir mitliefern: die Flächen, die Mietzeiten und die Unterlagen, damit die Berechnung nicht an fehlenden Zahlen hängt.
