Die ersten Schritte, in der richtigen Reihenfolge
Nicht alles muss sofort passieren. Zwei Dinge haben echte Fristen, der Rest hat Zeit.
- Sechs Wochen: Wer das Erbe ausschlagen will, muss das binnen sechs Wochen nach Kenntnis vom Erbfall und vom Grund der Berufung erklären (§ 1944 BGB). Diese Frist ist knapp und läuft auch dann, wenn noch niemand weiß, was die Immobilie wert ist.
- Drei Monate: Die Erbschaftsteuer ist dem Finanzamt binnen drei Monaten anzuzeigen (§ 30 ErbStG). Die Anzeige ist nicht die Steuererklärung; die kommt später und wird vom Finanzamt angefordert.
- Ohne harte Frist: Erbschein beantragen oder notarielles Testament vorlegen, Grundbuch berichtigen, Versicherungen und Verträge klären, Immobilie bewerten lassen. Wichtig, aber nicht in sechs Wochen.
Grundbuch berichtigen: zwei Jahre ohne Gebühr
Nach einem Erbfall muss das Grundbuch auf die Erben umgeschrieben werden. Wird die Berichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Todesfall beantragt, ist sie gebührenfrei; danach fallen Gebühren an. Das ist ein konkreter Grund, die Sache nicht liegen zu lassen, auch wenn sonst alles unklar ist.
Grundbuchauszüge erteilt nicht mehr ein örtliches Notariat, sondern das zuständige zentrale Grundbuchamt beim Amtsgericht. Die Grundakten in Papierform lagern im Grundbuchzentralarchiv Baden-Württemberg in Kornwestheim. Welches Grundbuchamt für Ihr Grundstück zuständig ist, klären wir mit Ihnen.
Erbengemeinschaft: warum die Zahl wichtiger ist als die Stimmung
Eine Erbengemeinschaft kann über die Immobilie nur gemeinsam verfügen. Jeder einzelne Erbe kann aber die Teilungsversteigerung beantragen, und die endet fast immer unter dem Marktwert. Das ist der Hebel, mit dem in Erbengemeinschaften Druck gemacht wird, und der Grund, warum eine belastbare Zahl so viel wert ist.
Hier hilft die Ludwigsburger Datenlage. Wenn eine geerbte Wohnung in Eglosheim steht, liegt der Stadtteildurchschnitt bei 3.126 Euro je Quadratmeter aus 45 ausgewerteten Verkäufen. Steht sie in Poppenweiler, sind es 4.285 Euro aus 23 Verkäufen. Solche Zahlen sind überprüfbar und stammen nicht von einer Partei. In einer Diskussion unter Geschwistern ist das der Unterschied zwischen Verhandeln und Streiten.
Wenn die Fronten verhärtet sind, arbeiten wir als Immobilienmediatoren: Wir vermitteln zwischen den Erben, ohne für eine Seite Partei zu nehmen. Eine Rechtsberatung ist das nicht; dafür empfehlen wir einen Fachanwalt für Erbrecht aus unserem Netzwerk.
Behalten, vermieten oder verkaufen
Es gibt keine allgemein richtige Antwort, aber es gibt rechenbare Teile. Für die Vermietung ist der qualifizierte Mietspiegel Ludwigsburg 2025 die Grundlage; er nennt eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 10,66 € je Quadratmeter. Für den Verkauf stehen die Stadtteilzahlen zur Verfügung.
Was gegen das Behalten spricht, ist meistens nicht der Markt, sondern der Zustand. Ein geerbtes Haus ist oft jahrzehntelang von einer Person bewohnt worden, die nicht mehr renoviert hat. Wer es vermieten will, muss zuerst investieren, und zwar aus eigenem Geld, bevor die erste Miete kommt. Diese Rechnung stellen wir mit Ihnen auf, ehe Sie sich entscheiden.
Was oft übersehen wird: Die Grundsteuer läuft weiter, auch bei Leerstand. Baden-Württemberg rechnet seit 2025 nach dem modifizierten Bodenwertmodell, also Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert; der Hebesatz der Grundsteuer B liegt in Ludwigsburg bei 262 Prozent. Bei einem großen Grundstück in Oßweil oder Poppenweiler ist das ein jährlicher Posten, der eine Entscheidung beschleunigen kann.
Ob Einzimmerwohnung oder Kapitalanlage für zwei Millionen Euro: Jede Immobilie bekommt bei uns den vollen Einsatz. Denn in vielen Häusern und Wohnungen steckt die Arbeit eines ganzen Lebens. Wer uns seinen Lebenstraum anvertraut, verdient unser Bestes.
Jens StumppInhaber von iMMo75, Immobilienmakler seit 2002So läuft es ab
- Fristen sichernSechs Wochen für die Ausschlagung, drei Monate für die Anzeige beim Finanzamt. Beides zuerst klären.
- Unterlagen sammelnTestament oder Erbschein, Grundbuchauszug, Bauakte, bei Wohnungen die Verwaltungsunterlagen.
- Wert belegenEine begründete Einschätzung durch einen DEKRA-zertifizierten Sachverständigen, die auch in einer Erbengemeinschaft Bestand hat.
- Gemeinsam entscheidenBehalten, vermieten, auszahlen oder verkaufen. Auf Grundlage einer Zahl, nicht einer Vermutung.