Kapitalanlage in Ludwigsburg: Mehrfamilienhaus und Renditeobjekt

Die Rechnung, die Sie selbst nachvollziehen können

Beide Zahlen sind öffentlich. Der Mietspiegel Ludwigsburg 2025 nennt 10,66 € je Quadratmeter Nettokaltmiete im Durchschnitt, also rund 128 Euro Jahresmiete je Quadratmeter. Der Grundstücksmarktbericht nennt für gebrauchte Eigentumswohnungen 3.818 € je Quadratmeter Kaufpreis, ermittelt aus 407 Verkäufen. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von etwa 3,35 Prozent.

Interessant wird es je Stadtteil. Setzt man dieselbe Durchschnittsmiete gegen die Stadtteilpreise, käme Eglosheim mit 3.126 Euro je Quadratmeter auf rund 4,1 Prozent, Grünbühl-Sonnenberg mit 3.296 Euro auf rund 3,9 Prozent, Poppenweiler mit 4.285 Euro dagegen nur auf rund 3,0 Prozent. Die günstigen Lagen rentieren besser als die teuren.

Diese Rechnung hat eine klare Schwäche, und wir benennen sie: Der Mietspiegel weist keinen Durchschnitt je Stadtteil aus, deshalb steht in allen drei Fällen dieselbe Miete. In der Realität dürften die Mieten in den teureren Lagen höher liegen, was den Unterschied verkleinert. Die Richtung der Aussage bleibt trotzdem: Wer auf Rendite kauft, kauft nicht in der teuersten Lage.

Was von der Bruttorendite übrig bleibt

Brutto ist der Anfang der Rechnung, nicht ihr Ergebnis. Fünf Posten gehen ab, und keiner davon ist klein.

• Kaufnebenkosten: 5,0 Prozent Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg plus rund 2,0 Prozent für Notar und Grundbuch. Diese Summe erhöht Ihren Einstandspreis und senkt die Rendite ab dem ersten Tag.
• Nicht umlagefähige Verwaltungskosten: Die Verwaltergebühr für Ihre Einheit zahlen Sie und nicht der Mieter.
• Instandhaltung: Für Rücklage und Reparaturen am Sondereigentum sind Erfahrungswerte je Quadratmeter und Jahr anzusetzen. Bei Gebäuden aus den 1960er und 1970er Jahren eher mehr.
• Leerstand und Mietausfall: Ein Monat Leerstand im Jahr kostet gut acht Prozent der Jahresmiete.
• Grundsteuer: In Baden-Württemberg seit 2025 nach Fläche mal Bodenrichtwert, Hebesatz in Ludwigsburg 262 Prozent.

Was vor dem Kauf zu prüfen ist

Bei einer vermieteten Wohnung entscheidet nicht die Wohnung allein, sondern die Eigentümergemeinschaft. Drei Unterlagen sagen mehr als jede Besichtigung.

• Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen: Dort steht, was beschlossen wurde und was ansteht. Ein beschlossener Sanierungsbeschluss ist eine Zahlungspflicht, die auf Sie übergeht.
• Höhe der Instandhaltungsrücklage: Eine Gemeinschaft ohne Rücklage finanziert Sanierungen über Sonderumlagen, und die kommen unangekündigt.
• Mietvertrag und Mietenliste: Wie weit liegt die Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, und ist sie wirksam vereinbart? Staffel- und Indexmieten sind formgebunden.

Was wir nicht beurteilen

Ob eine Immobilie für Sie die richtige Anlage ist, hängt von Ihrer Steuersituation, Ihrem Einkommen, Ihrer Risikotragfähigkeit und Ihren übrigen Anlagen ab. Dazu dürfen und wollen wir nichts sagen: Unsere Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 1 GewO umfasst die Vermittlung von Immobilien, nicht die Anlage- oder Finanzierungsberatung nach § 34i GewO.

Was wir leisten: den Ertragswert rechnen, die Unterlagen prüfen, den Zustand einschätzen und Ihnen sagen, wenn eine Rechnung nicht aufgeht. Auch dann, wenn es gegen einen Abschluss spricht. Für die Finanzierung und die Steuer vermitteln wir Fachleute aus der Region.

So läuft es ab

1. Ziel festlegenLaufender Ertrag oder langfristiger Werterhalt? Daraus folgt die Lage.
2. Objekt rechnenBruttorendite, Nebenkosten, Instandhaltung, Leerstandsrisiko, Grundsteuer.
3. Unterlagen prüfenProtokolle, Rücklage, Mietvertrag, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen.
4. EntscheidenMit Ihrem Steuerberater und, wenn finanziert wird, mit Ihrem Berater. Nicht mit uns.