Ihre Ausgaben, bevor Geld hereinkommt
Fast alle Kosten entstehen erst mit dem Verkauf und werden aus dem Kaufpreis bezahlt. Vorab bleiben Gebühren für Papiere.
- Grundbuchauszug: über das zuständige zentrale Grundbuchamt beim Amtsgericht. Die Grundakten in Papierform lagern im Grundbuchzentralarchiv Baden-Württemberg in Kornwestheim. Welches Amt für Ihr Grundstück zuständig ist, klären wir mit Ihnen.
- Flurkarte und Flächennachweis aus dem Liegenschaftskataster. Erfahrungsgemäß weicht die Katasterfläche gelegentlich von der im Grundbuch ab, und das muss vor dem Verkauf geklärt sein.
- Bauakteneinsicht bei der Stadt Ludwigsburg, mit Ausweis und Eigentumsnachweis, gegen Gebühr.
- Energieausweis: übernehmen wir bei erfolgreichem Verkauf; er muss zur Besichtigung vorliegen, die Pflichtangaben nach § 87 GModG schon in der Anzeige.
- Maklerprovision: nur bei Erfolg, bei Häusern und Wohnungen an Verbraucher nach § 656c BGB für beide Seiten gleich hoch.
Die Frage an die eigene Bank, und ein Datum
Läuft noch ein Darlehen, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung fordern. Sie ersetzt ihren Zinsschaden und fällt bei langer Restlaufzeit und niedrigem Altzins deutlich aus.
Lassen Sie sich den Betrag schriftlich zu einem Stichtag nennen, bevor Sie Besichtigungen zusagen. Und sehen Sie nach, wann das Darlehen vollständig ausgezahlt wurde: Nach § 489 BGB können Sie zehn Jahre danach mit sechs Monaten Frist kündigen, und die Entschädigung entfällt. Steht dieses Datum nahe, ist der Verkaufszeitpunkt eine Geldfrage.
Zur Finanzierung beraten wir nicht und vergleichen keine Darlehen: Unsere Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 1 GewO deckt das nicht ab, dafür bräuchte es eine nach § 34i GewO.
Haftung: was der Vertrag nicht abschüttelt
Der Gewährleistungsausschluss in fast jedem Kaufvertrag trägt nicht bei Mängeln, die Sie kannten und nicht genannt haben. § 444 BGB: Der Verkäufer kann sich darauf nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen hat.
In Ludwigsburg sind die häufigsten Fälle: Feuchtigkeit in Kellern der Nachkriegsbauten, ein Dachausbau ohne Genehmigung, bei Gebäuden der 1960er und 1970er Jahre — von denen es in der Oststadt und in Grünbühl-Sonnenberg viele gibt — ein beschlossener, aber noch nicht bezahlter Sanierungsbeschluss der Eigentümergemeinschaft.
Wir schreiben bekannte Mängel in die Unterlagen, bevor jemand fragt. Ein selbst benannter Mangel ist ein Verhandlungspunkt; derselbe Mangel, vom Gutachter des Käufers kurz vor dem Notartermin entdeckt, kostet ein Vielfaches und manchmal den Käufer. Wie der Vertrag das fasst, bestimmt der Notar; eine Rechtsberatung dürfen wir nicht leisten.
Steuer: meistens keine
Haben Sie das Haus selbst bewohnt, ist der Gewinn steuerfrei. Das ist der Normalfall.
Bei vermieteten oder nicht selbst genutzten Immobilien greift § 23 EStG: Liegen zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre, ist der Gewinn steuerpflichtig. Entscheidend sind die Daten der notariellen Verträge. Wer kurz vor der Grenze steht, legt den Termin dahinter — das ist die billigste Entscheidung des ganzen Verkaufs.
Dazu die Drei-Objekt-Grenze: Mehr als drei Verkäufe in fünf Jahren können gewerblichen Grundstückshandel bedeuten, und dann greift die Zehnjahresfrist nicht. Wer mehrere Wohnungen hält, bespricht das mit dem Steuerberater. Eine Steuerberatung dürfen wir nicht leisten.
Wer durch Ihre Räume geht
Ein Verkauf heißt: fremde Menschen in Ihrer Wohnung, Fragen nach Nebenkosten, Blicke in Schränke. Für viele Eigentümer ist das der unangenehmste Teil, und kein Prospekt erwähnt ihn.
Wir halten ihn klein: Einzeltermine statt Sammelbesichtigungen, vorher ein Gespräch mit jedem Interessenten, die Finanzierungsfrage vor dem Termin. In der Oststadt, wo in einem Jahr 53 Eigentumswohnungen den Besitzer wechselten, kommen mehr Interessenten zusammen als in der Südstadt mit sechs — in beiden Fällen nur die, die auch kaufen können.
Fotografiert wird einmal vorab, ohne Menschen und ohne persönliche Dinge. Was Sie nicht gezeigt haben wollen, zeigen wir nicht. Und Sie müssen nicht leerräumen: aufräumen und entrümpeln genügt.
Der Punkt ohne Rückfahrkarte
Bis zur notariellen Beurkundung bindet Sie nichts. Ein Grundstückskaufvertrag wird erst beim Notar wirksam; mündliche Zusagen, E-Mails und Handschläge verpflichten niemanden.
Vorher liegt eine Frist, die oft unterschätzt wird: Ist ein Verbraucher beteiligt, soll der Vertragsentwurf zwei Wochen vor dem Termin vorliegen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Das sind vierzehn Tage zum Lesen und Fragen. Der Notar ist beiden Seiten gegenüber neutral.
Auch ein Maklervertrag verpflichtet Sie nicht zum Verkauf. Seine Laufzeit steht darin, und wir nennen sie vor der Unterschrift.
Ludwigsburg: drei Punkte, die hier regelmäßig schiefgehen
Erstens der falsche Vergleichswert. Die Stadtteilpreise des Gutachterausschusses sind ein echter Vorteil — sie gelten aber für Eigentumswohnungen von 41 bis 90 Quadratmetern. Für ein Haus ist diese Zahl die falsche Bezugsgröße; dort rechnet der Bericht nach Baujahrsklassen, und zwischen Reihen- und Doppelhäusern der Baujahre 1971 bis 1980 und solchen ab 2021 liegen rund 334.000 Euro. Wer sein Haus mit dem Quadratmeterpreis seines Stadtteils multipliziert, bekommt eine Zahl ohne Bedeutung.
Zweitens der Stellplatz. In einer barocken Planstadt mit engen Blöcken ist er knapp. Zwei sonst gleiche Wohnungen in derselben Straße, eine mit Stellplatz, eine ohne: In der Verhandlung ist das ein eigener Posten, und er gehört in die Anzeige, nicht in das Gespräch beim Notar.
Drittens die Fläche. Bei älteren Grundstücken weicht die Fläche im Liegenschaftskataster gelegentlich von der im Grundbuch ab. Das fällt beim Notar auf, nicht vorher, und dann steht der Termin. Der Abgleich gehört zu den ersten Schritten und kostet nur eine Anfrage.
