Immobilie verkaufen in Ludwigsburg

Wer Ihre Immobilie in Ludwigsburg kaufen wird

Ludwigsburg liegt an zwei Fernbahnstrecken, der Bahnhof wird von den S-Bahn-Linien S4 und S5 bedient, und über die Anschlussstellen Ludwigsburg-Nord und Ludwigsburg-Süd ist die A 81 erreichbar. Fünf Hochschulen, das Klinikum Ludwigsburg mit 969 Planbetten und Arbeitgeber wie Mann+Hummel, Getrag, Hahn+Kolb und die Porsche-Niederlassung für Vertrieb und Marketing sorgen dafür, dass die Nachfrage nicht nur aus der Stadt selbst kommt. Ein Angebot, das nur örtlich sichtbar ist, erreicht diese Käufer nicht.

Aus der Zahl der Verkäufe je Stadtteil lässt sich ablesen, wie der Markt dort arbeitet. In der Oststadt wechselten 2024 53 Eigentumswohnungen den Besitzer, in Eglosheim 45, in Neckarweihingen 31. In der Südstadt waren es sechs. Im ersten Fall haben Sie viele Vergleichsfälle und Wettbewerb, im zweiten wenig von beidem. Die Vermarktung muss darauf unterschiedlich reagieren.

Der Preis entscheidet über die Dauer, nicht über das Ergebnis

Ein zu hoch angesetzter Preis bringt nicht mehr Geld, sondern mehr Zeit. Die ersten zwei bis drei Wochen nach Veröffentlichung sind die wirksamsten: Dann sehen alle vorgemerkten Interessenten das Angebot zum ersten Mal. Wer in dieser Phase zu teuer ist, verbrennt sie und senkt danach, und eine Preissenkung liest jeder Interessent als Schwäche.

Deshalb setzen wir den Preis aus dem Stadtteilwert, dem Zustand und den tatsächlichen Vergleichsverkäufen an und nicht aus einer Wunschvorstellung. Wenn unsere Einschätzung unter Ihrer liegt, sagen wir das vorher und begründen es.

Ob Sie in Ludwigsburg ein Haus verkaufen oder eine Wohnung verkaufen, entscheidet dabei, mit welcher Zahl wir anfangen. Bei der Wohnung ist es der Durchschnitt ihres Stadtteils samt Fallzahl. Beim Haus ist es die Baujahrsklasse, weil der Grundstücksmarktbericht Häuser so ausweist und nicht nach Stadtteil.

Welche Unterlagen Sie brauchen

Dieser Schritt dauert fast immer länger als gedacht, weil Ämter Fristen haben. Wer früh anfängt, verliert später keine Wochen.

• Grundbuchauszug: Grundbuchauszüge erteilt nicht mehr ein örtliches Notariat, sondern das zuständige zentrale Grundbuchamt beim Amtsgericht. Die Grundakten in Papierform lagern im Grundbuchzentralarchiv Baden-Württemberg in Kornwestheim. Welches Grundbuchamt für Ihr Grundstück zuständig ist, klären wir mit Ihnen.
• Flurkarte und Flächennachweis: aus dem Liegenschaftskataster. Erfahrungsgemäß weicht die Fläche im Kataster manchmal von der im Grundbuch ab; das muss vor dem Verkauf geklärt sein.
• Grundrisse und Baugenehmigung: aus der Bauakte der Stadt Ludwigsburg. Bei Umbauten die Frage, ob alles genehmigt war.
• Energieausweis: muss bei der Besichtigung vorliegen, die Pflichtangaben daraus nach § 87 GModG schon in der Anzeige. Bei erfolgreichem Verkauf übernehmen wir ihn kostenfrei.
• Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Wirtschaftsplan, letzte drei Jahresabrechnungen, Höhe der Instandhaltungsrücklage und Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen.
• Bei vermieteten Objekten: Mietverträge, Mietenliste, Nebenkostenabrechnungen.

Was Sie als Verkäufer sagen müssen

Einen Mangel, von dem Sie wissen, müssen Sie offenlegen. Wer ihn verschweigt, haftet trotz Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag. Das gilt für Feuchtigkeit im Keller genauso wie für einen beschlossenen, aber noch nicht bezahlten Sanierungsbeschluss der Eigentümergemeinschaft.

In der Praxis ist Offenlegen auch die bessere Verkaufsstrategie. Ein Mangel, den Sie selbst benennen, ist ein Verhandlungspunkt. Derselbe Mangel, den der Gutachter des Käufers findet, ist ein Vertrauensbruch und kostet mehr.

Was wir für Ihre Immobilie in Ludwigsburg tun

Nicht jede dieser Leistungen braucht jedes Objekt. Was bei Ihnen sinnvoll ist, besprechen wir vorher — und was wir weglassen, sagen wir Ihnen auch.

• Fotos, die das Haus zeigen. Aufbereitete Aufnahmen in einheitlicher Gestaltung, bei freistehenden Objekten dazu Luftaufnahmen mit der Drohne — damit Lage, Grundstück und Umgebung erkennbar sind und nicht erraten werden müssen.
• Videoposé. Ein geführtes Video durch das Objekt. Interessenten sehen vor der Besichtigung, worauf sie sich einlassen. Das spart Ihnen die Termine mit Leuten, die nach fünf Minuten wieder gehen.
• Grundrisse. Erstellen wir, auch wenn keine vorhanden sind. Ein Exposé ohne Grundriss wird seltener angeklickt als eines mit.
• Virtuelles Home Staging, wenn es hilft. Leerstehende oder volle Räume zeigen wir auf Wunsch zusätzlich möbliert beziehungsweise geräumt. Solche Bilder sind immer als bearbeitet gekennzeichnet und ersetzen nie das Originalfoto.
• Käuferkartei mit 75 Stunden Vorsprung. Neue Angebote gehen zuerst an vorgemerkte Interessenten und auf unsere eigenen Seiten; erst 75 Stunden später erscheinen sie in den großen Immobilienbörsen.
• Anwohnerrundschreiben. Ein Schreiben in die Nachbarschaft, mit Verweis auf Video und Anzeige. Der Käufer kommt häufiger aus der Umgebung, als man denkt: jemand, der die Straße kennt und für Familie oder Eltern sucht.
• Objektplakat im Großformat. Auf Wunsch ein Plakat am Objekt, druckfertig in A2 bis A0 — mit allen Pflichtangaben nach § 87 Gebäudemodernisierungsgesetz.
• Energieausweis. Kommt der Verkauf über uns zustande, übernehmen wir ihn. Evelyn Stumpp stellt ihn selbst aus, es geht also keine Woche für einen Dienstleister verloren.
• Die Einschätzung des Werts. Von Jens Stumpp, DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (D1+). Gutachten für Finanzamt oder Gericht erstellen wir nicht, dafür ist eine andere Zertifizierung nötig.

So läuft es ab

1. Wert ermittelnJens Stumpp sieht sich die Immobilie an und nennt Ihnen einen begründeten Marktwert, kein Wunschergebnis.
2. Unterlagen zusammenstellenGrundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Energieausweis. Was fehlt, besorgen wir.
3. Vermarktung vorbereitenFotos, Videoposé und Exposé. Das Objekt geht zuerst an unser Rundschreiben mit 25.000 Adressen, dann in die Portale.
4. Besichtigungen führenWir sprechen die passenden Interessenten an und zeigen die Immobilie selbst.
5. Prüfen und verhandelnWir prüfen die Finanzierungsbestätigung der Interessenten und verhandeln für Sie.
6. Notar und ÜbergabeWir bereiten den Kaufvertrag vor und begleiten Sie bis zur Schlüsselübergabe.