Rechnen statt hoffen: reicht der Freibetrag?
Der Freibetrag nach § 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG beträgt 400.000 Euro für jedes Kind — und zwar je Elternteil, weil er am Verhältnis zwischen Schenker und Empfänger hängt. Zwei Elternteile können einem Kind also 800.000 Euro steuerfrei übertragen. Für Enkel sind es nach Nummer 3 jeweils 200.000 Euro.
Ob das reicht, lässt sich in Ludwigsburg zum ersten Mal vorrechnen, weil der Gutachterausschuss Durchschnittspreise für alle zwölf Stadtteile ausweist: von 3.126 Euro je Quadratmeter in Eglosheim bis 4.285 Euro in Poppenweiler. Eine Wohnung mit 90 Quadratmetern in Poppenweiler liegt damit rechnerisch bei rund 385.000 Euro — der Freibetrag eines Elternteils ist nahezu ausgeschöpft, bevor überhaupt ein Haus im Spiel ist.
Bei Häusern wird es deutlicher. Der Grundstücksmarktbericht rechnet dort nach Baujahrsklassen: freistehende Einfamilienhäuser lagen bei 738.081 Euro (Baujahre 1971 bis 1980) und 790.280 Euro (1991 bis 2000). Ein solches Haus übersteigt den Freibetrag eines Elternteils um das Doppelte, und selbst beide Freibeträge zusammen reichen knapp.
Daraus folgt der eigentliche Hebel, und er hat mit Steuersätzen nichts zu tun: die Zehnjahresfrist. Schenkungen derselben Person werden nach § 14 ErbStG innerhalb von zehn Jahren zusammengerechnet. Wer mit vierzig überträgt, kann den Freibetrag zweimal oder dreimal nutzen; wer mit sechzig überträgt, einmal. Bei Ludwigsburger Werten ist das der Unterschied zwischen steuerfrei und einer fünfstelligen Rechnung.
Was eine Schenkung in Ihrem Fall kostet oder spart, rechnet Ihr Steuerberater. Eine Steuerberatung dürfen und wollen wir nicht leisten. Was wir leisten: den Wert, und zwar mit den amtlichen Zahlen Ihres Stadtteils.
Ein Vorbehalt zu den Stadtteilpreisen
So nützlich die Stadtteilzahlen für diese Rechnung sind — sie gelten für Eigentumswohnungen von 41 bis 90 Quadratmetern. Für ein Haus sind sie die falsche Bezugsgröße, und wer sie mit der Wohnfläche multipliziert, bekommt eine Zahl ohne Bedeutung.
Dazu kommt die Fallzahl. In der Oststadt stehen 53 Verkäufe hinter dem Durchschnitt, in der Südstadt sechs. Beides ist amtlich, aber nicht gleich tragfähig — und für eine Schenkung, die das Finanzamt prüfen könnte, zählt Tragfähigkeit.
Für das Finanzamt ist ohnehin der Verkehrswert der konkreten Immobilie maßgeblich, nicht ein Stadtteildurchschnitt. Der Durchschnitt sagt Ihnen, ob Sie überhaupt in die Nähe des Freibetrags kommen. Ob Sie darüber liegen, sagt eine Besichtigung.
Was bei der Schenkung rechtlich gilt
Seit dem 1. Januar 2023 unterscheidet das Gesetz zwischen zwei Arten von Immobilien. § 1850 Nr. 4 BGB nennt die Geschäfte, für die eine Genehmigung nötig ist, wörtlich: „zu einem Rechtsgeschäft, durch das der Betreute unentgeltlich Wohnungs- oder Teileigentum erwirbt". § 1643 Abs. 1 BGB zieht dieselbe Pflicht auf die Eltern.
Im Wortlaut stehen nur Wohnungs- und Teileigentum; Grundstücke werden in Nummer 4 nicht genannt. Nummer 1 betrifft das Verfügen, Nummer 6 den entgeltlichen Erwerb. Da in Ludwigsburg überwiegend Eigentumswohnungen übertragen werden, ist der Fall mit Gericht hier der häufigere.
Für die unentgeltliche Übertragung gilt das so. Ein vorbehaltener Nießbrauch, eine übernommene Restschuld oder eine Pflegeverpflichtung ändern die Beurteilung — und beim Nießbrauch ist das steuerlich sogar erwünscht, weil er den Wert der Schenkung mindert. Welche Gestaltung trägt, gehört zum Notar und zum Steuerberater; eine Rechtsberatung dürfen wir nicht leisten.
Was dagegen spricht
Dieser Abschnitt gehört dazu, sonst wäre dieser Ratgeber Werbung.
Sie kommen nicht mehr heran. Was verschenkt ist, ist verschenkt; eine Rückforderung ist nur in engen Ausnahmen möglich. Und solange das Kind minderjährig ist, braucht jede Verfügung — Verkauf, Beleihung, langfristige Vermietung — die Genehmigung des Gerichts.
Mit achtzehn gehört es dem Kind, vollständig. Nicht dem Kind, das Sie sich vorstellen, sondern dem Menschen, der es dann ist.
Bei einer Eigentumswohnung kommen Pflichten mit. Das Kind wird Mitglied der Eigentümergemeinschaft, schuldet Hausgeld und trägt beschlossene Sanierungen mit. Bei Gebäuden der 1960er und 1970er Jahre — in der Oststadt und in Grünbühl-Sonnenberg gibt es viele — kann das ein erheblicher Posten werden, und zahlen müssen es faktisch die Eltern.
Und die Steuerersparnis ist kein Selbstzweck. Wer überträgt, um Steuer zu sparen, und dafür seine eigene Altersvorsorge verschenkt, hat die falsche Rechnung aufgemacht. Die Frage ist nicht „was spare ich", sondern „was brauche ich in zwanzig Jahren". Erst danach kommt die Steuer.
Wie es praktisch abläuft
Die Reihenfolge entscheidet, und sie beginnt mit einer Zahl.
- Wert klären. Erst dann wissen Sie, ob der Freibetrag reicht und ob es überhaupt um Steuer geht. Für Wohnungen gibt es den Stadtteilpreis als Anhaltspunkt, für Häuser die Baujahrsklasse — belastbar wird es nach einer Besichtigung.
- Art der Immobilie feststellen. Wohnungseigentum oder Grundstück — davon hängt die Genehmigungspflicht nach Nummer 4 ab. Im Grundbuch steht es.
- Steuerberater fragen, bevor etwas unterschrieben ist. Besonders bei mehreren Kindern, mehreren Immobilien oder einer Schenkung innerhalb der letzten zehn Jahre — die Zusammenrechnung nach § 14 ErbStG wird regelmäßig vergessen.
- Notar beauftragen. Er beurkundet, klärt den Ergänzungspfleger und beantragt die Genehmigung, falls eine nötig ist.
- Grundbuch: Die Grundakten in Papierform lagern im Grundbuchzentralarchiv Baden-Württemberg in Kornwestheim. Rechnen Sie Zeit für die Eintragung ein.
