Was der Mieter darf und was nicht
Der Verkauf allein ändert für den Mieter nichts. Nach § 566 BGB tritt der Käufer in den bestehenden Mietvertrag ein, zu denselben Bedingungen. Kündigen kann er nur, wenn er einen gesetzlichen Grund hat.
- Kein Zustimmungsrecht: Der Mieter muss dem Verkauf nicht zustimmen und kann ihn nicht verhindern.
- Besichtigungen: Der Mieter muss Besichtigungen in zumutbarem Umfang und mit angemessener Vorankündigung dulden, aber nicht jederzeit und nicht beliebig oft. In der Praxis vereinbaren wir feste Termine und halten uns daran. Ein Mieter, der mitarbeitet, ist beim Verkauf wertvoll.
- Vorkaufsrecht: Ein gesetzliches Vorkaufsrecht hat der Mieter nur im Fall des § 577 BGB, also wenn Wohnraum nach der Überlassung an ihn in Wohnungseigentum umgewandelt wird. Beim normalen Verkauf einer bereits bestehenden Eigentumswohnung besteht es nicht.
- Kündigung wegen Eigenbedarfs: Möglich für den Käufer, aber mit Fristen und Voraussetzungen, und nicht als Versprechen in ein Exposé zu schreiben.
Wie der Preis aus der Miete entsteht
Bei vermieteten Objekten zählt das Ertragswertverfahren: Maßgeblich ist die nachhaltig erzielbare Miete, nicht der Preis einer freien Wohnung im selben Haus. Deshalb ist die Frage, wie weit Ihre aktuelle Miete von der ortsüblichen Vergleichsmiete entfernt ist, die wichtigste im ganzen Verkauf.
Ein Wohnungsverkauf in Ludwigsburg mit laufendem Mietvertrag ist damit ein anderer Immobilienverkauf als der an einen Selbstnutzer. Der Käufer rechnet mit der Jahresmiete und nicht mit dem Stadtteildurchschnitt für freie Wohnungen, und er vergleicht Ihr Objekt mit anderen Anlagen, nicht mit dem Haus in derselben Straße.
Für Ludwigsburg hilft hier die Qualität des Mietspiegels. Der Mietspiegel 2025 ist ein qualifizierter nach § 558d BGB, anerkannt von den Interessenvertretungen der Mieter und Vermieter und vom Gemeinderat. Er hat damit gesetzliche Vermutungswirkung vor Gericht. Für einen Käufer ist das ein belastbares Fundament: Er kann einschätzen, welche Miete realistisch durchsetzbar ist und welche nicht.
Zwei Zahlen aus dem Mietspiegel sind für die Rechnung wichtig. Der Durchschnitt liegt bei 10,66 € je Quadratmeter netto kalt; die vorige Fassung nannte 10,01 Euro, was einem Anstieg von 3,23 Prozent im Jahresdurchschnitt entspricht. Eine stark untervermietete Wohnung hat deshalb Luft, aber die Erhöhung ist nach § 558 Abs. 3 BGB in drei Jahren auf 20 Prozent begrenzt. Das ist Teil des Preises, und ein ehrlicher Verkäufer rechnet es dem Käufer vor.
Wer solche Objekte in Ludwigsburg kauft
Private Kapitalanleger, oft aus der Region, und in Ludwigsburg mit einem besonderen Argument: Die Stadt hat fünf Hochschulen, das Klinikum Ludwigsburg mit 969 Planbetten und eine Bahnverbindung mit S4 und S5 nach Stuttgart. Nachfrage nach Mietwohnungen entsteht hier jedes Jahr neu und nicht nur im Aufschwung.
Diese Käufergruppe erreicht man nicht über ein schönes Bild, sondern über eine vollständige Unterlage: Mietvertrag, Mietenliste, Nebenkostenabrechnungen, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Höhe der Rücklage und eine saubere Aufstellung der laufenden Kosten. Wer das vorlegt, bekommt ein ernstes Angebot. Wer es nachliefern muss, bekommt einen Abzug.
Was Sie vorher klären sollten
Zwei Punkte entscheiden regelmäßig über den Preis, und beide lassen sich vorher prüfen.
- Ist die Miete wirksam vereinbart? Staffelmieten, Indexmieten und Modernisierungsumlagen sind formgebunden. Ein unwirksamer Teil des Mietvertrags senkt die kalkulierbare Miete und damit den Preis.
- Was hat die Eigentümergemeinschaft beschlossen? Ein beschlossener, aber noch nicht bezahlter Sanierungsbeschluss ist eine Belastung des Käufers und muss offengelegt werden. Wer ihn verschweigt, haftet trotz Gewährleistungsausschluss.
So läuft es ab
- Unterlagen zusammenstellenMietvertrag, Mietenliste, Nebenkosten, Verwalterunterlagen, Protokolle, Rücklage.
- Miete einordnenWo steht die aktuelle Miete im Verhältnis zum qualifizierten Mietspiegel 2025?
- Preis aus dem ErtragErtragswert rechnen, Instandhaltung und Verwaltung realistisch ansetzen.
- An Anleger vermarktenZuerst an vorgemerkte Kapitalanleger aus unserem Rundschreiben, dann in die Portale.
